Drastische Folgen der Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung (KIM-V) müssen abgefedert werden
„Die neuen Regeln zur Finanzierung von Immobilien, bedingt durch die sogenannte Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung (KIM-V), haben dramatische Auswirkungen, die wir nicht hinnehmen können. Wir haben daher gemeinsam mit namhaften Experten ein Maßnahmenpaket erarbeitet, dass die Schaffung von Wohneigentum ermöglicht statt verhindert. Der Handlungsbedarf ist akut“, so ÖVP-Klubobmann und Wohnbausprecher LAbg. Wolfgang Mayer.
Hintergrund: Seit 1. August 2022 ist die sogenannte Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung (KIM-V) in Kraft. Die Grundintention der Verordnung ist grundsätzlich begrüßenswert: nämlich systematische Risiken bei Fremdkapitalfinanzierungen bei Wohnimmobilien zu begrenzen. Die wesentlichen Punkte sind eine Beleihungsquote von 90 Prozent, eine Schuldendienstquote von 40 Prozent und eine maximale Laufzeit von 35 Jahren. „Nun ist weder der europäische Immobilienmarkt noch der österreichische als homogen zu bezeichnen. Überall gibt es Besonderheiten – wie zum Beispiel bei der Wohnbauförderung. Klar ist jedenfalls: diese Verordnung hat auf Österreich im Allgemeinen und besonders auf Salzburg dramatische Auswirkungen. Klar ist auch: diese dramatischen Auswirkungen können durch relativ einfache Maßnahmen weitgehend verhindert werden. Ich habe mich mit meinem Team daher in den letzten Wochen intensiv mit der Materie befasst und ein zweistufiges Maßnahmenpaket erarbeitet“, so Mayer weiter und präzisiert:
Handlungsbedarf bei der Salzburger Wohnbauförderung
Problemstellung 1: das Pfandrecht des Landes zur Besicherung des Einmalzuschusses verhindert die Erreichung der maximal zulässigen Beleihungsquoten von 90 Prozent bei nachrangigen Bankenfinanzierungen. Auswirkung: Wohnbauförderung können faktisch nur mehr Kunden in Anspruch nehmen, die ohnehin die Voraussetzung der KIM-V erfüllen. Die Wohnbauförderung verkommt teilweise zum Mitnahmeeffekt. Wir wollen das Gegenteil erreichen: nämlich, dass die Wohnbauförderung eben die Bildung von Wohneigentum ermöglicht. Lösung: Vorrangige grundbücherliche Sicherstellung für Banken in der Höhe der zulässigen Bankenfinanzierung. Die Interessen des Landes (Verhinderung von Immobilienspekulationen mit Wohnbauförderungsgeldern) werden durch eine nachrangige Besicherung sichergestellt.
„Mit anderen Worten: damit eine grundbücherliche Besicherung der Wohnbauförderung nicht die zulässige Beleihungsquote von 90 Prozent verringert, müssen wir diese nachrangig besichern. Die Anforderungen für Vorrangdarlehen sind in Paragraf 8 der Wohnbauförderungsverordnung 2015 geregelt“, führt Wolfgang Mayer im Detail aus.
Problemstellung 2: Die Schuldendienstquote kann nicht erreicht werden, da Zwischenfinanzierungen aufgrund der gesetzlich notwendigen Darstellungen der Leistbarkeit einer Rückführung auf 0 während der kurzen Zwischenfinanzierungslaufzeit nicht mehr darstellbar sind. In einfacheren Worten: eine Zwischenfinanzierung über 2-3 Jahre kann nicht mit 40 Prozent des Einkommens auf 0 gestellt werden. Lösung: Das Land muss die Förderungszusicherung umgehend ausstellen, damit die Bank die geplante Langfristfinanzierung im Rahmen des Finanzierungsplanes lt. Förderungszusicherung sofort ausarbeiten und daraus Auszahlungen leisten kann.
Problemstellung 3: Ohne Förderzusicherung ist keine gebührenfreie Eintragung möglich. Hintergrund – bei Vorliegen einer Förderungszusicherung (und max. Wohnnutzfläche von 130 m2, bei mehr als 5 Personen 150 m2) gibt es eine Befreiungsmöglichkeit von der Pfandrechtseintragungsgebühr (1,2 Prozent des Pfandbetrages). Das sind mehrere tausend Euro, die sich der Förderwerber ersparen kann. Lösung: Die Förderzusicherung des Landes soll zeitnahe nach Antragstellung ausgestellt werden und der Förderungszuschuss ebenfalls zeitnahe ausbezahlt werden – entweder nach grundbücherlicher Sicherstellung direkt an den Förderungswerber oder aber über Treuhänder. Bei Vorliegen der Förderungszusicherung könnten alle geplanten Bankenfinanzierungen sofort verbrieft und besichert und direkt daraus ausbezahlt werden. Dort wo es möglich ist, könnte eine Gebührenbefreiung in der Höhe von mehreren tausend Euro geltend gemacht werden.
„Dieses Modell wurde mit zahlreichen Experten ausgearbeitet und wäre einfach in Salzburg umsetzbar. Wir müssen das Problem der Zwischenfinanzierung und jenes des grundbücherlichen Nachranges lösen. Ich habe das Modell der Wohnbaulandesrätin und dem Koalitionspartner zur Verfügung gestellt und werde auch mit allen Oppositionsparteien Gespräche führen. Selbstredend haben wir auch Lösungsansätze für mögliche Einwände erarbeitet. In der Tat sind aber Probleme wie nachträgliche Förderungskürzungen aufgrund von Abweichungen vom Ursprungsplan leicht durch geringe Toleranzgrenzen oder Rückforderungen über den Treuhänder zu lösen“, so Wolfgang Mayer, der sich eine absolut prioritäre Behandlung und Beschlussfassung erhofft.
Handlungsbedarf auch auf Bundesebene
Unabhängig von einer raschen Umsetzung einer Salzburger Lösung wird sich die Salzburger Volkspartei auch auf Bundesebene für essentielle Änderungen einsetzen: „Die Problematik der Zwischenfinanzierung betrifft ja nicht nur Immobilien, die mit Wohnbauförderung errichtet oder gekauft werden. Daher braucht es eine Ausnahme von Zwischenfinanzierungen bis zu einer Laufzeit von 3 Jahren, wenn die vorzeitige Rückführung der Zwischenfinanzierung (z.B. Wohnungsverkauf) mit dem Kreditnehmer vereinbart ist, es braucht wohl auch eine Diskussion über die Höhe der Beleihungs- und Schuldendienstquote gerade für jüngere Menschen, eine Vereinfachung der Ausnahmeregelung zu Gunsten eines generellen Kontingentes und Ausnahmen für den förderbaren Wohnbau.
